sexta-feira, 6 de fevereiro 2015 	23

negócios e empresas/PME

maria dos anjos guerra advogadA
marianjosguerra-3012p@adv.oa.pt

ARRENDAMENTO
Reclamação de incorreções nas inscrições matriciais
em oposição à transição do contrato para o nrau

Como inquilino de uma casa, há cerca de 40 anos, sabia que o proprietário acabaria por atualizar o contrato.
Acabei de receber a esperada mas não desejada carta do senhorio com proposta de um considerável aumento de renda e de um contrato com prazo certo pelo período de cinco anos.
Muito embora, de acordo com o que li nesta coluna, não me pareça que possa invocar rendimentos insuficientes, tudo indica que poderei opor-me invocando o facto de ter mais de 65 anos de idade, caso em que presumo que a renda será fixada tendo um limite máximo referente ao valor do imóvel nas finanças.
Acontece que na carta que me foi enviada e na cópia da caderneta predial a ela anexa, verifica-se que o valor do imóvel foi empolado, provavelmente por aí constar uma área muito superior aquela que me está arrendada.
Será que poderei fazer alguma coisa quanto à sobrevalorização do imóvel por parte das finanças?
As alterações legislativas ao NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano) que entraram em vigor no fim de 2012 vieram, efetivamente, possibilitar a transição dos contratos para o NRAU, tendo em vista a futura aplicação das normas deste regime aos contratos mais antigos, aos quais se têm aplicado normas transitórias.
Quando se fala em contratos mais antigos, pretende-se referir os arrendamentos habitacionais anteriores a 19.10.1990, data em que entrou em vigor do RAU (Regime de Arrendamento Urbano) e os arrendamentos não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do DL 257/95, que ocorreu em 05.10.2012, pelo que, se o arrendamento a que o leitor se refere foi celebrado há mais de 40 anos, tudo indica que o novo senhorio tem o direito de tomar a iniciativa da transição do contrato para o NRAU com atualização da respectiva renda.
Depois de receber proposta do senhorio para atualização de renda, efetivamente, o arrendatário tem o prazo de 30 dias, a contar da receção da comunicação, para se pronunciar, designadamente para se opor à renda proposta invocando e comprovando ter idade igual ou superior a 65 anos.
Este tipo de oposição como um dos dois regimes de salvaguarda às atualizações das rendas dos contratos mais antigos, livremente propostas pelos senhorios, fará com que no período de cinco anos a contar da receção da resposta pelo senhorio, a renda anual seja fixada num máximo um quinze avos do valor do locado indicado na comunicação do senhorio e comprovado pelo teor da caderneta predial cuja cópia sempre deverá ser enviada
Pelo exposto, se o valor patrimonial tributário estiver desatualizado, comparativamente com outros imóveis sitos na mesma zona, ou se houve erro na determinação da área  do imóvel,  desde que  a diferença entre as áreas apuradas pelo perito avaliador  e a do locado seja superior a 5% da área em questão,  nos termos das alterações legislativas publicadas em dezembro de 2014 que já estão em vigor, o inquilino poderá, no mesmo prazo de 30 dias, reclamar de qualquer incorrecção na inscrição matricial do locado junto do serviço de finanças competente.
Muito embora a reclamação em questão não suspenda a atualização da renda, quando determine a sua diminuição, dará lugar à recuperação, pelo arrendatário, da diminuição desse valor desde a data em que foi devida a renda atualizada.
Muito embora o normativo em questão tenha já entrado em vigor em 18.01.2015, tanto quanto se sabe, o Fisco ainda não dispõe da aplicação informática necessária para o efeito, pelo que se espera que tal problema logístico seja resolvido antes de decorridos os 30 dias de que os inquilinos dos contratos já atualizados dispõe para apresentar as suas reclamações.